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为什么旧金山是世界上建房最贵的地方之一?看完你就知道了....

旧金山正面临着一项无比艰巨的挑战——为低收入居民提供尽可能多的可负担性住房,来缓解几十年以来从未消失的住房危机。

矛盾的是,旧金山高昂的建造成本也意味着,开发商们无法建造足够的可负担性住房。 据《旧金山纪事报》(San Francisco Chronicle)调查发现,导致旧金山如今住房开发成本过高的原因众多。

通过对专家、建筑行业人士的采访,以及对已有住房数据的回顾,工人短缺、住房许可的漫长等待、分区限制以及高昂费用等等,都是造成当今局面的因素。

其结果也就可想而知,旧金山的住房越来越供不应求。

Adrian Caratowsa是幸运的。经过6年的尝试,都没能在旧金山得到一套可负担性公寓,但老天还算眷顾,他获得了位于跨湾区( Transbay district)的城市补贴公寓(city-subsidized apartment)的居住资格,像是中了乐透。

Caratowsa曾和27名室友一同挤在South of Market仓库中,现在则住在位于弗雷蒙特街255号的一套一居室里,每月需支付1000美元的房租,每套公寓有近70人申请。


▲Adrian Caratowsa

Caratowsa住在Natalie Gubb Commons,这个项目从设计、获批到建造,一共花费了5,800万美元。

非盈利开发商Mercy Housing依靠联邦、州和市政府的融资建造了这个住房项目,每幢住房的成本接近50万美元。


▲Natalie Gubb Commons项目

而且,假如市府没有赞助土地的话,其修建成本还会更高。

如今旧金山建造一套新公寓(无论是市价还是可负担性价格),其修建成本都超过了70万美 元,几乎是10年前的3倍。

据咨询公司Turner &Townsend的数据,2019年,旧金山超越纽约,成为了世界上建筑成本最高的城市。

据全美房屋建筑商协会(National Association of Homebuilders)的数据显示,2017年,美国普通单户住宅的建造成本仅为237,760美元。

这么一比,旧金山的建造成本确实太高了。

建造成本是导致旧金山住房建设如此之少的主要原因之一。

据CoStar公司的房产数据显示,从今年1月到9月,旧金山开工建设的市场价住房仅有1,281套,较去年同期下降了62%。


说了这么多,下面我们来逐个分析一下,旧金山住房建造成本逐步攀高的原因。

主要成本

建造住房是最花钱的主要成本之一,OpenScope Studio的一位建筑师Mark Hogan表示,其中“硬成本”——用于支付建筑工人薪资,支付木材、混凝土和钢材等材料的成本,占总成本的一半左右。

土地成本则不尽相同,但平均大概占总成本的20%。剩下30%就是“软成本”,包括城市费用,聘请顾问、律师、建筑师以及其他专业人士。

Panoramic Interests公司的开发商Patrick Kennedy指出,按市价计算的话,开发商的年回报率为5%,因此假如一套建造成本为75万美元的公寓,在扣除运作费和税费后,每年需要回本3.75万美元,每月的租金需达到5000美元,才能使建造成为可能。

人力成本

由于工人短缺,劳动力成本每年上涨5%,2008年的经济衰退让建筑行业遭到重创,迫使许多工人转行。而湾区的商业建筑热潮又让问题变得更加严重。

近年来,像Salesforce Tower和Apple Park等工程项目,也在与住房开发项目争抢同一批劳动力,从木匠到电工再到水管工。

▲Patrick Kennedy

开发商Kennedy在旧金山12街333号有一个200个单元的住房在建项目,他表示,在旧金山,一名技术型工人一天工作8小时可赚1000美元,18个月期间,为工人们支付的薪资可能需要花费30万美元。

此外,建筑工人也得应对旧金山的高房价,这就形成了一个恶性循环。

建造新住房的工人们必须挣到足够的钱,才有可能在这里维持生计。

然而,尽管旧金山需要建筑劳动力,普通工人却并没有很吃香。据了解,自2012年以来,普通建筑工人的平均年薪每年增长4%,但还是低于湾区整体经济4.7%的增幅。

像水管工、电工等专门从事高技术工作的职业,所要求的薪酬显然会更高。

土地购买成本

旧金山是全美地价最高的城市之一。有个极端的例子,2017年,一位中国开发商以创纪录的91.6万美元的价格,买下一处海滨公寓大部分土地所有权,这里划下重点,仅仅是土地费用。

土地成本飙升的一部分原因,还与政府很少将地区划分给修建公寓有关。旧金山仅有四分之一的土地被允许修建3套或3套以上的公寓。

因此,如果政府能允许在更多土地上修建公寓,那么就可以降低住房成本。

费用与许可成本

新住房的居民会使用到交通、公园、学校、警察及其他重要服务,所政府会收取费用来补偿成本。

另一个推高住房成本的因素是旧金山的审批程序。开发商们甚至表示,这是世界上最困难的程序之一。住房项目的反对者们总是要求额外的审查或提起诉讼,来轻易而举地拖延审批。

为了顺利通过审批,通常需要大量昂贵的专业人士,包括土地使用律师,建筑师,公共区域设计师以及说客,这又是一波成本...

如何降低建造成本?

专家指出,旧金山和加州可以通过简化审批来降低建造成本。首先,城市可以采取更多的“区域规划”(“area plans”)来加快修建进程。地方官员和州立法机构可以限制反对者们拖延项目的时间。

其次,简化停车需求,每个停车空间的成本在5-10万美元之间。

最后,开发商们也在探索组装式修建,即将房屋组件在其他地方组装完成之后再运入。Kennedy表示,这样可以节省20%的资金成本,同时减少50%的施工时间。

但这一想法遭到了工会的反对,因为一些组装工作需要在另外的城市甚至是海外完成。

所以说,目前的建造成本可能还会继续攀升。

开发商Emerald Fund的董事长Oz Erickson表示,旧金山建造一套高层公寓的成本在100万美元,比实际可行的建造成本还要高出20%。鉴于该地租金和房价不断上升,开发越来越“不可能”。

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